首套房买二手房要交哪些税费？一文全知晓

在房地产市场中，对于许多首次购房的人来说，二手房因其价格相对实惠、地段选择多样等优势，成为了热门之选，购买首套房二手房时，税费问题往往让购房者一头雾水，不同的税费种类、计算方式以及缴纳规定，都可能影响到购房成本和交易流程，本文将全面解析首套房买二手房所需缴纳的税费,为购房者提供清晰的指南。

契税

契税是购买二手房时必须缴纳的一项重要税费，它是根据房屋的成交价格和购房者的情况来计算的，对于首套房购买者,契税的征收标准有明确规定。

• 征收标准：当所购房屋面积在90平方米及以下时，契税按照1%的税率征收；若房屋面积超过90平方米，契税则按照1.5%的税率征收，小李购买了一套面积为80平方米、成交价格为100万元的首套二手房，那么他需要缴纳的契税为100万×1% = 1万元；而小张购买了一套面积为100平方米、成交价格同样为100万元的首套二手房，他需缴纳的契税则为100万×1.5% = 1.5万元。
• 缴纳时间：一般在办理房屋产权过户时缴纳契税，购房者需要携带相关资料到当地的税务部门办理契税缴纳手续，取得契税完税凭证后,才能继续办理后续的产权登记等手续。

增值税及附加税

增值税及附加税的征收情况相对复杂,主要取决于房屋是否满足一定的年限条件。

• 征收标准：如果所售房屋不满两年，需要按照全额的5.6%征收增值税及附加税；若房屋满两年，则免征增值税及附加税，这里的“满两年”是指房屋的契税完税证明或房产证的时间满两年，小王购买了一套不满两年、成交价格为120万元的二手房，那么他需要缴纳的增值税及附加税为120万×5.6% = 6.72万元；而如果这套房子已满两年,小王就无需缴纳这笔税费。
• 特殊情况：对于北上广深等一线城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征增值税。

个人所得税

个人所得税也是购买二手房时可能涉及的税费之一,其征收与房屋的持有情况和是否为卖方唯一住房有关。

• 征收标准：若卖方所售房屋不是满五唯一（即房产证满五年且是卖方家庭唯一住房），则需要缴纳个人所得税，征收方式有两种，一种是按照房屋差额的20%征收，另一种是按照房屋总价的1%征收，具体采用哪种方式由当地税务部门规定，小赵购买的二手房，卖方当初购买价格为80万元，现在以100万元出售，若按照差额的20%征收个人所得税，那么卖方需缴纳（100 - 80）×20% = 4万元；若按照总价的1%征收，则需缴纳100万×1% = 1万元。
• 满五唯一的优势：如果卖方的房屋满足满五唯一的条件，那么可以免征个人所得税，这对于购房者来说是一个利好消息，因为可以减少交易成本，购房者在购买二手房时，可以要求卖方提供相关证明,以确认房屋是否满足满五唯一的条件。

土地出让金

土地出让金并非所有二手房都需要缴纳，主要针对的是一些特殊性质的房屋，如房改房、经济适用房等。

• 征收标准：对于房改房，土地出让金一般按照房屋成交价格的1%缴纳；对于经济适用房，在上市交易时，需要按照一定比例缴纳土地出让金，具体比例因地区而异，小陈购买了一套房改房，成交价格为90万元，那么他需要缴纳的土地出让金为90万×1% = 0.9万元。
• 缴纳意义：缴纳土地出让金是为了将房屋的土地性质从划拨转变为出让，使房屋具有完整的产权,便于后续的交易和处置。

印花税

印花税在二手房交易中的征收情况相对简单。

• 征收标准：个人购买住房暂免征收印花税，但在一些非住房类的二手房交易中，可能仍需要按照房屋成交价格的0.05%缴纳印花税。
• 注意事项：虽然个人购买住房免征印花税，但购房者在交易过程中仍需关注相关政策的变化,以确保准确了解税费情况。

税费计算案例分析

为了让购房者更直观地了解首套房买二手房的税费计算，下面通过一个具体案例进行分析。 假设小孙在某二线城市购买一套首套二手房，房屋面积为110平方米，成交价格为150万元，该房屋房产证未满两年,卖方不是满五唯一住房。

• 契税：由于房屋面积超过90平方米，契税按照1.5%征收，小孙需缴纳的契税为150万×1.5% = 2.25万元。
• 增值税及附加税：因为房屋不满两年，按照全额的5.6%征收，需缴纳的增值税及附加税为150万×5.6% = 8.4万元。
• 个人所得税：按照房屋总价的1%征收，卖方需缴纳的个人所得税为150万×1% = 1.5万元。
• 土地出让金：假设该房屋不属于需要缴纳土地出让金的类型,则此项税费为0。
• 印花税：个人购买住房暂免征收印花税，此项税费为0。 综合以上各项税费，小孙购买这套二手房总共需要承担的税费为2.25 + 8.4 + 1.5 = 12.15万元。

税费缴纳注意事项

• 提前了解政策：不同地区的二手房税费政策可能存在差异，购房者在购房前应详细了解当地的税费政策，包括征收标准、优惠政策等,以便准确计算购房成本。
• 核实房屋情况：在交易过程中，购房者要仔细核实房屋的产权情况、年限情况等，确保所了解的信息真实准确,避免因信息不实导致税费计算错误。
• 明确税费承担方：在签订购房合同前，要明确各项税费的承担方，避免在交易过程中出现纠纷，契税由购房者承担，增值税及附加税、个人所得税等由卖方承担，但在实际交易中,双方可以根据协商情况进行调整。
• 保留缴费凭证：购房者在缴纳各项税费后，要妥善保留好缴费凭证，这些凭证是办理房屋产权登记等手续的重要依据,同时也可以作为日后维权的证据。

首套房买二手房涉及的税费种类较多，计算方式也较为复杂，购房者在购房过程中，要充分了解相关税费政策，准确计算税费成本，明确税费承担方，并注意保留缴费凭证，才能顺利完成二手房交易，避免不必要的经济损失和纠纷，希望本文能为广大购房者提供有价值的参考,让大家在购买首套二手房时更加从容和安心。