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在房地产市场中，二手房交易一直占据着重要的地位，对于许多购房者来说，二手房可能是更符合预算和居住需求的选择，买二手房涉及到的税费问题却常常让人头疼不已，各种税种名目繁多，税率也不尽相同，一不小心就可能多花冤枉钱，买二手房到底要扣什么税呢？我们就为大家详细解读。
契税
契税是二手房交易中购房者必须缴纳的一项税费,它的征收标准主要根据房屋面积和购房者的购房情况来确定。
- 首套房：如果购房者购买的是首套房，且房屋面积在90平方米及以下，契税税率为1%；若房屋面积在90平方米以上，契税税率为1.5%，小李购买了一套面积为80平方米的首套二手房，房屋总价为100万元，那么他需要缴纳的契税为100×1% = 1万元。
- 二套房：对于购买二套房的购房者，房屋面积在90平方米及以下的，契税税率同样为1%；面积在90平方米以上的，契税税率为2%，假设小张购买了一套面积为100平方米的二套房，总价为120万元，其应缴纳的契税为120×2% = 2.4万元。
- 三套房及以上：一般情况下，购买三套房及以上的契税税率为3% - 4%,具体税率因地区而异。
增值税及附加税
增值税及附加税的征收与房屋的产权年限有关。
- 满两年免征：如果所售房屋的产权已满两年，免征增值税及附加税，这里的“满两年”通常是指房产证或契税完税证明的时间满两年，王女士出售一套产权已满两年的二手房,就无需缴纳这部分税费。
- 不满两年全额征收：若房屋产权未满两年，需要按照全额的5.6%（包含增值税和附加税）征收，赵先生购买了一套产权未满两年的二手房，房屋总价为80万元，那么他需要缴纳的增值税及附加税为80×5.6% = 4.48万元。
个人所得税
个人所得税也是二手房交易中常见的税种之一,其征收方式有两种。
- 核定征收：按照房屋交易总价的1%征收，一套二手房的交易价格为150万元，若采用核定征收方式，卖方需要缴纳的个人所得税为150×1% = 1.5万元。
- 差额征收：即（房屋转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%，这种征收方式相对复杂，需要准确核算房屋的原值和相关费用，卖方当初购买房屋花费80万元，转让过程中缴纳税金5万元，合理费用3万元，现在房屋以120万元出售，那么应缴纳的个人所得税为（120 - 80 - 5 - 3）×20% = 6.4万元，如果所售房屋是卖方家庭唯一住房且产权满五年,可免征个人所得税。
土地增值税和印花税
- 土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税，在一般的二手房住宅交易中,购房者无需考虑这一税种。
- 印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但如果是非住宅类二手房交易，可能需要缴纳印花税，税率一般为房屋总价的0.05%。
交易手续费和登记费
- 交易手续费：通常按照房屋面积来计算，每平方米的收费标准在2 - 6元不等，由买卖双方共同承担，一套面积为90平方米的二手房，交易手续费按照每平方米4元计算，那么买卖双方总共需要缴纳的交易手续费为90×4 = 360元。
- 登记费：住宅类房屋的登记费一般为每件80元；非住宅类房屋的登记费为每件550元。
特殊情况税费
除了上述常见的税费外,还有一些特殊情况需要注意。
- 经济适用房：如果购买的是经济适用房，可能需要缴纳土地出让金，土地出让金的征收标准为房屋成交价的1%，购买一套成交价为130万元的经济适用房，需要缴纳的土地出让金为130×1% = 1.3万元。
- 房改房：房改房交易时，可能需要补缴土地出让金或公摊面积费用等,具体的补缴标准因地区而异。
税费承担约定
在二手房交易中，税费的承担方式可以由买卖双方协商确定，通常情况下，契税由购房者承担，增值税、个人所得税等由卖方承担，但在实际交易中，有些卖方会将税费转嫁给购房者，导致购房者承担更多的费用，在签订购房合同前，一定要明确税费的承担方,避免日后产生纠纷。
合理避税方法
虽然依法纳税是每个公民的义务，但在合法合规的前提下,购房者也可以采取一些合理的避税方法。
- 利用税收优惠政策：如购买满五唯一的房屋，可免征个人所得税；购买满两年的房屋,可免征增值税及附加税。
- 合理定价：在交易过程中，合理确定房屋的成交价格,避免过高定价导致税费增加。
买二手房涉及到的税费种类较多，购房者在交易前一定要了解清楚相关的税费政策和标准，明确自己需要承担的费用，要与卖方就税费承担问题进行充分沟通，并在合同中明确约定，才能避免在交易过程中出现不必要的麻烦，确保二手房交易顺利进行，希望通过本文的介绍，能让大家对买二手房扣什么税有更清晰的认识,为购房决策提供有益的参考。
