卖二手房要交哪些税？一篇指南全知晓

在房地产交易市场中，二手房买卖是一个热门话题，对于卖家而言，了解卖二手房需要缴纳哪些税至关重要，因为这直接关系到交易成本和最终的收益，如果不清晰这些税务情况，可能会在交易过程中遭遇意想不到的费用支出，甚至影响交易的顺利进行,我们就详细探讨卖二手房需要缴纳的各类税费。

增值税，增值税的征收情况与房屋的购买时间和性质密切相关，如果个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；而个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的2年时间计算，通常是从取得房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间开始算起，对于北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征增值税。

李先生在2022年购买了一套价值100万元的住房，今年打算以120万元的价格出售，由于购买不足2年，他需要缴纳的增值税为120÷（1 + 5%）×5% = 5.71万元，如果李先生的房子是在2021年购买的，且符合免征条件,那么就无需缴纳这笔增值税。

个人所得税，个人所得税的征收方式有两种，一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%，这里的房屋原值是指购买该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

另一种是核定征收，即纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额＝住房转让收入×1%，如果所售房屋为卖家家庭唯一住房且购买时间超过5年，也就是我们常说的“满五唯一”,则可以免征个人所得税。

张女士出售一套住房，转让收入为150万元，房屋原值为100万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计10万元，若按照查验征收方式，她应缴纳的个人所得税为（150 - 100 - 10）×20% = 8万元；若无法提供房屋原值等费用发票，按照核定征收方式，应缴纳的个人所得税为150×1% = 1.5万元，如果张女士的房子是“满五唯一”住房,那么就不用缴纳个人所得税。

然后是土地增值税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税，虽然目前个人销售住房暂免征收，但如果是商业用房等非住房性质的二手房交易，就需要根据增值额的不同情况按照相应的税率缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

接着是印花税，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但如果是企业之间或者企业与个人之间的二手房交易，就需要按照产权转移书据所载金额的0.05%缴纳印花税。

除了以上几种主要的税费外，还可能涉及城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这三种税费是以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，城市维护建设税根据纳税人所在地不同，税率分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。

王先生出售一套住房，缴纳了增值税5万元，他所在地为市区，那么他需要缴纳的城市维护建设税为5×7% = 0.35万元，教育费附加为5×3% = 0.15万元，地方教育附加为5×2% = 0.1万元。

在实际的二手房交易中，税费的承担方式可以由买卖双方协商确定，有些卖家会将税费转嫁到房价中，让买家承担；而有些卖家为了促成交易，会自行承担部分或全部税费，在进行二手房交易时，买卖双方都应该清楚了解各项税费的情况，明确税费的承担方,避免在交易过程中产生不必要的纠纷。

对于卖家来说，在出售二手房前，要提前了解自己房屋的情况，判断是否符合税费减免条件，从而合理规划交易成本，要与买家充分沟通税费问题，确保交易的顺利进行，对于买家而言，也要清楚卖家可能转嫁的税费情况，在购房预算中考虑这部分费用，了解卖二手房需要缴纳的税费，对于买卖双方都具有重要意义,能够帮助双方在房地产交易中做出更加明智的决策。