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在房地产市场中，买卖二手房是常见的交易行为，当你购买的二手房还存在按揭贷款未还清时，想要将其出售就会面临一些特殊的情况和复杂的流程，很多人在这种情况下往往不知所措，担心交易过程中会出现各种问题，买的二手房有按揭到底该怎么卖呢？我们就为大家详细解读。
了解基本概念和现状
在深入探讨有按揭二手房的售卖方法之前，我们需要先了解一些基本概念，二手房按揭是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务，当你想要出售还有按揭的二手房时,本质上就是要处理好未还清的贷款和房屋产权转移这两个关键问题。
目前房地产市场上，有按揭的二手房交易并不少见，随着人们生活需求的变化，比如工作地点变动、家庭人口增加等，很多业主会有换房的需求，这就导致了有按揭的二手房进入市场交易，但由于涉及银行贷款等多方面因素，这类交易相对普通二手房交易更为复杂,需要买卖双方更加谨慎对待。
常见的售卖方法
转按揭
转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋时，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款,就是把房子的按揭贷款转到买家名下。
- 优点：对于卖家来说，这种方式操作相对简便，不需要自己提前还清贷款；对于买家来说，如果符合银行的转按揭条件,也可以省去重新申请贷款的繁琐流程。
- 缺点：目前并不是所有银行都支持转按揭业务，而且转按揭的手续较为复杂，银行对买家的资质审核也比较严格，转按揭可能会涉及到一些额外的费用,如担保费等。
- 操作流程：卖家需要向原贷款银行提出转按揭申请，银行审核通过后，买家再向该银行申请贷款，银行对买家的资质进行审核，包括信用状况、还款能力等，审核通过后，买卖双方签订房屋买卖合同，办理房屋过户手续,同时银行将原贷款的剩余本金和利息转移到买家名下。
用买家的首付款还清剩余贷款
这是目前市场上比较常见的一种方式，卖家可以与买家协商，用买家支付的首付款来还清剩余的按揭贷款,从而解除房屋的抵押状态。
- 优点：操作相对简单，不需要借助第三方机构，成本较低，对于买家来说，支付首付款后可以确保房屋产权清晰,降低交易风险。
- 缺点：买家需要有足够的资金支付首付款，而且卖家需要确保收到的首付款用于还清贷款,否则可能会引发纠纷。
- 操作流程：买卖双方签订房屋买卖合同，明确首付款的金额和支付时间，买家支付首付款后，卖家将款项用于偿还银行贷款，银行在收到还款后，出具结清证明，并办理房屋抵押解除手续，之后,买卖双方就可以办理房屋过户手续。
寻求第三方垫资公司
如果卖家没有足够的资金还清贷款，买家的首付款也不足以覆盖剩余贷款，那么可以寻求第三方垫资公司的帮助，垫资公司会先替卖家还清剩余贷款，解除房屋抵押，然后卖家再将房屋出售给买家,用买家支付的房款偿还垫资公司的垫资款及相关费用。
- 优点：可以快速解决卖家资金不足的问题,加快交易流程。
- 缺点：垫资公司会收取一定的垫资费用，费用相对较高，增加了卖家的交易成本，而且市场上垫资公司良莠不齐，如果选择不当,可能会面临诈骗等风险。
- 操作流程：卖家与垫资公司签订垫资协议，明确垫资金额、费用、还款时间等条款，垫资公司在审核卖家的资质和房屋情况后，替卖家还清银行贷款，卖家解除房屋抵押后，将房屋出售给买家，买家支付房款后,卖家偿还垫资公司的垫资款及费用。
交易过程中的注意事项
合同签订
在有按揭的二手房交易中，合同签订尤为重要，买卖双方应签订详细的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务，合同中应包括房屋的基本信息、价格、付款方式、过户时间、违约责任等条款，特别是对于涉及贷款的部分，要明确约定卖家还清贷款的时间、买家支付首付款的时间和金额、转按揭的相关事宜等。
资金监管
为了保障交易资金的安全，建议买卖双方采用资金监管的方式，资金监管是指将交易资金存入第三方监管账户，待房屋过户手续完成后，再将资金支付给卖家，这样可以避免买家支付首付款后，卖家不用于偿还贷款或者出现其他违约情况,也可以保障卖家在完成房屋过户后能够顺利收到房款。
银行沟通
无论是采用哪种售卖方式，卖家都需要与原贷款银行进行充分的沟通，在转按揭的情况下，要了解银行的转按揭政策和流程；在用买家首付款还清贷款的情况下，要提前向银行咨询还款的相关事宜，如是否需要提前预约、还款的方式等；在寻求第三方垫资公司的情况下，也要告知银行相关情况,确保交易符合银行的规定。
产权调查
买家在购买有按揭的二手房时，一定要进行产权调查，可以通过房产管理部门查询房屋的产权状况，了解房屋是否存在抵押、查封等情况，要核实卖家提供的相关证件和资料的真实性，确保自己购买的房屋产权清晰,避免陷入产权纠纷。
案例分析
为了让大家更好地理解有按揭二手房的售卖流程，下面我们通过一个实际案例进行分析。 李先生在几年前购买了一套二手房，当时办理了按揭贷款，现在由于工作调动，他需要将这套房子出售，李先生的房子剩余贷款还有50万元，而买家张先生愿意支付30万元的首付款，李先生经过考虑，决定采用用买家首付款还清部分贷款，再寻求第三方垫资公司垫资剩余20万元的方式来完成交易。 李先生与张先生签订了房屋买卖合同，明确了首付款的支付时间和金额，张先生按照合同约定支付了30万元首付款后，李先生将这笔钱用于偿还银行贷款，李先生联系了一家正规的垫资公司，签订了垫资协议，垫资公司在审核相关资料后，替李先生还清了剩余的20万元贷款，银行出具了结清证明，并办理了房屋抵押解除手续，李先生和张先生办理了房屋过户手续，张先生支付了剩余的房款，李先生偿还了垫资公司的垫资款及费用,整个交易过程顺利完成。
买的二手房有按揭时出售虽然相对复杂，但只要了解相关的售卖方法和注意事项，做好充分的准备和沟通，就可以顺利完成交易，无论是转按揭、用买家首付款还清贷款还是寻求第三方垫资公司，都有各自的优缺点和适用情况，买卖双方在交易过程中要保持谨慎，签订详细的合同，采用资金监管等方式保障交易安全，希望通过本文的介绍，能够为想要出售有按揭二手房的业主和想要购买此类房屋的买家提供一些有价值的参考和帮助，在房地产市场中，每一次交易都关系到个人的重大利益，只有做好充分的准备和规划,才能让交易更加顺利和安心。
