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在房地产市场的交易中，很多人会面临卖新房买二手房的情况，这一买一卖之间，税费问题就成了大家不得不关注的重点，税费的计算不仅关系到交易成本，还可能影响到整个交易的决策，卖新房买二手房时，税费究竟是如何计算的呢？下面就为大家详细解读。
卖新房涉及的税费
增值税
如果新房购买未满两年就出售，需要缴纳增值税，增值税的征收率一般为 5%，计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%，一套新房售价为 200 万元，购买未满两年就出售，那么增值税应纳税额 = 200 ÷（1 + 5%）× 5% ≈ 9.52 万元，但如果购买时间已满两年，普通住房免征增值税，非普通住房则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税。
个人所得税
个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为 20%，计算方式有两种：一是能够提供房屋原值凭证的，应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）× 20%；二是不能提供房屋原值凭证的，一般按照住房转让收入的 1% - 3%核定征收，一套新房转让收入为 300 万元，若按 1%核定征收，个人所得税应纳税额 = 300 × 1% = 3 万元，如果是家庭唯一住房且购买时间超过五年,可免征个人所得税。
土地增值税和印花税
对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税,这在一定程度上减轻了卖房者的负担。
买二手房涉及的税费
契税
契税是购房者需要缴纳的重要税费之一，根据房屋面积和购房者的购房情况不同，契税税率有所差异，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，购买一套 100 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 250 万元，契税应纳税额 = 250 × 1.5% = 3.75 万元。
增值税及附加税
和卖新房类似，二手房交易中，如果房屋购买未满两年对外销售，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买时间已满两年的，免征增值税（北上广深地区的非普通住房除外，北上广深地区的非普通住房满两年按照差额征收增值税），附加税一般包括城市维护建设税、教育费附加等，通常是在增值税的基础上按一定比例征收，综合税率在 0.6%左右。
个人所得税
二手房交易中的个人所得税同样是按照“财产转让所得”项目征收，如果卖方能够提供房屋原值凭证，应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）× 20%；若不能提供房屋原值凭证，一般按照住房转让收入的 1% - 3%核定征收，如果该房屋是卖方家庭唯一住房且购买时间超过五年,可免征个人所得税。
印花税
对个人购买或转让住房暂免征收印花税，但如果是非住房性质的二手房交易，需要按照产权转移书据缴纳印花税，税率为 0.05%。
合理规划税费的建议
在卖新房买二手房的过程中，合理规划税费可以节省不少成本，要关注房屋的购买时间，尽量在满足免税条件的时间点进行交易，比如卖新房时争取满两年或满五年再出售，买二手房时也可以选择符合免税条件的房源，要准确核算房屋的原值和相关费用，在计算个人所得税时，提供准确的房屋原值凭证和合理费用发票，可以减少应纳税额，还可以关注当地的税收优惠政策，不同地区可能会根据房地产市场情况出台一些税费优惠措施，及时了解并利用这些政策,能够降低交易成本。
卖新房买二手房时，税费问题复杂多样，购房者和卖房者都需要了解相关的税费政策和计算方法，提前做好规划，这样才能在房地产交易中做到心中有数，避免不必要的经济损失,希望以上内容能为想要进行此类交易的人提供一些有价值的参考。
