买二手房个税究竟怎么算？一篇指南全知晓

仪征房地产网 2025-05-06 926

在二手房交易市场日益火热的当下，每一个交易环节都牵动着买卖双方的心，而其中二手房个税的计算更是备受关注，它不仅关系到交易成本的高低，还可能影响到整个交易的决策，买二手房时个税到底是怎么算的呢？我们就深入探讨这个问题,为你提供一份全面的计算指南。

二手房个税的基本概念

二手房个税，即个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，在二手房交易中，它是指卖方因出售房屋获得收入而需要缴纳的税费，根据我国相关税收政策规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%，在实际操作中,存在多种计算方式和不同的征收情况。

常见的计算方式

查验征收

查验征收是按照上述规定的标准计算方式，即应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。

转让收入：通常是指房屋的实际成交价格，需要注意的是，这个价格必须是符合市场行情的合理价格，如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,税务机关有权进行核定。
房屋原值：根据房屋的不同取得方式有不同的确定方法，如果是购买的商品房，房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房的，房屋原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）的，房屋原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
转让住房过程中缴纳的税金：是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
有关合理费用：包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，住房装修费用，如果是已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的 15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的 10%，并且纳税人需要提供实际支付装修费用的税务统一发票,发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。

核定征收

当纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额时，税务机关可以实行核定征收，核定征收的计算公式为：应纳税额 = 住房转让收入 × 核定征收率，各地的核定征收率有所不同，一般在 1% - 3%之间，某地规定二手房转让个人所得税核定征收率为 1%，如果一套二手房的转让收入为 200 万元，那么应缴纳的个税就是 200 × 1% = 2 万元。

特殊情况及优惠政策

满五唯一

“满五唯一”是指该套房屋的产权人拥有房屋的时间满五年，并且是其在该省（自治区、直辖市）内唯一的家庭生活用房，根据政策规定，对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这对于卖方来说是一项非常重要的优惠政策，可以大大降低交易成本，李先生将自己居住了 6 年的唯一一套住房出售,那么他就无需缴纳二手房个税。

继承和赠与

继承：通过继承方式取得的房屋，再次转让时，个人所得税的计算有所不同，如果继承人转让的房屋是满五唯一的，同样可以免征个人所得税；如果不符合满五唯一条件，按照上述查验征收或核定征收的方式计算个税,但房屋原值一般按照继承人取得房屋时的相关成本确定。
赠与：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税，如果是近亲属之间的赠与，在符合一定条件下,受赠人再次转让时可能会有一些特殊的税收处理。