离婚后卖二手房要交哪些税费？一文全知晓

在房地产交易的复杂世界里，离婚后卖二手房的情况并不少见，很多人对这一过程中涉及的税费问题知之甚少，税费不仅关系到卖房者的实际收益，还可能影响到整个交易的顺利进行，本文将深入探讨离婚后卖二手房所涉及的各类税费,为有此需求的人提供全面且实用的指南。

离婚房产分割与产权变更

在探讨税费之前，我们需要先了解离婚房产分割及产权变更的相关情况，离婚时，房产的分割方式主要有两种：协议分割和判决分割，协议分割是指夫妻双方通过协商达成一致，确定房产的归属；判决分割则是在双方无法协商一致的情况下,由法院根据法律规定和实际情况进行判决。

无论采用哪种分割方式，都需要进行产权变更手续，产权变更的方式有两种：一是离婚析产，即夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续；二是过户，即将房屋的产权从一方名下转移到另一方名下，在办理产权变更手续时，需要提供相关的证明材料，如离婚证、离婚协议书或法院判决书等。

离婚后卖二手房涉及的主要税费

增值税

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，在二手房交易中,增值税的征收情况如下：

• 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，一套离婚后要出售的二手房，购买时间不足2年，售价为100万元，那么需要缴纳的增值税为100÷(1 + 5%)×5% = 4.76万元。
• 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的2年时间认定,以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。

个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税，在离婚后卖二手房时,个人所得税的征收方式有两种：

• 核定征收：如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% - 3%的幅度内确定。
• 据实征收：能提供房屋原值凭证的，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%，离婚后出售的二手房转让收入为120万元，房屋原值为80万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用为10万元，那么应缴纳的个人所得税为(120 - 80 - 10)×20% = 6万元。

也有免征个人所得税的情况，根据相关规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这里的“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上；“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在离婚后卖二手房的交易中，契税由买方缴纳,征收标准如下：

• 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。
• 面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
• 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。
• 面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

特殊情况及注意事项

离婚析产房屋再转让的税费计算

如果离婚时通过析产方式获得房屋产权，之后再转让该房屋，在计算税费时，房屋的购买时间可以按照离婚析产前的购房时间确定，夫妻双方在2018年购买了一套住房，2020年离婚，房屋析产给一方，2021年该方出售此房屋，由于购房时间从2018年开始计算，已满2年,若符合相关条件可免征增值税。

税费减免政策的适用条件

在享受税费减免政策时，需要注意满足相应的条件，免征个人所得税要求房屋是自用5年以上且是家庭唯一生活用房，卖房者需要提供相关的证明材料，如房屋产权证、购房发票、户口本等，以证明自己符合减免条件，不同地区可能对税费减免政策的具体执行标准有所差异,卖房者应及时了解当地的政策规定。

交易过程中的其他费用

除了上述主要税费外，离婚后卖二手房还可能涉及一些其他费用，如交易手续费、登记费等，交易手续费一般按照房屋面积收取，每平方米几元不等；登记费则是固定金额，通常为几十元到几百元，这些费用虽然相对较少,但也需要在交易过程中考虑进去。

合理规划降低税费负担

把握购房时间

为了享受增值税和个人所得税的减免政策，卖房者可以合理规划卖房时间，如果房屋购买时间接近2年或5年的节点，可以考虑等待满足减免条件后再出售,以降低税费成本。

提供完整资料

在计算个人所得税时，能提供完整、准确的房屋原值凭证可以选择据实征收方式，卖房者应妥善保存购房发票、装修发票等相关凭证，以便在交易时准确计算应纳税额,避免因无法提供凭证而被核定征收较高的个人所得税。

了解当地政策

不同地区的房地产税费政策可能存在差异，卖房者应及时了解当地的具体政策规定，有些地区可能会出台一些优惠政策或补贴措施，卖房者可以充分利用这些政策,降低交易成本。

离婚后卖二手房涉及的税费问题较为复杂，需要卖房者仔细了解相关政策和规定，在交易过程中，要准确计算各项税费，合理规划以降低税费负担，要注意提供完整的证明材料，确保交易的顺利进行，希望本文能为离婚后有卖二手房需求的人提供有益的参考,让大家在房地产交易中更加从容和明智。