个人所得税

增值税

增值税是二手房交易中较为重要的一项税款,个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的2年时间认定，通常以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。

李先生有一套购买不足2年的住房,打算以100万元的价格出售，那么他需要缴纳的增值税为100÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元，如果李先生的房子购买已满2年，那么这部分税款就可以免征，这对于卖房者来说是一笔不小的节省。

个人所得税也是卖房时需要考虑的重要税款,其计算方式有两种，一种是按照“财产转让所得”项目征收，税率为20%，应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%，另一种是如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% - 3%的幅度内确定。

张女士出售一套住房,转让收入为120万元，房屋原值为80万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计5万元，那么按照第一种方式计算，她应缴纳的个人所得税为（120 - 80 - 5）× 20% = 7万元，如果采用核定征税方式，假设当地核定征收率为1%，则张女士应缴纳的个人所得税为120×1% = 1.2万元。

也有一些情况可以免征个人所得税,根据相关规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这对于满足条件的卖房者来说，无疑是一项很大的优惠政策。

土地增值税

土地增值税在二手房交易中相对来说涉及的情况较少,对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果是非住宅类房产，如商铺、写字楼等，在转让时就需要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

王先生转让一套非住宅类房产,转让收入为200万元，扣除项目金额为120万元，增值额为200 - 120 = 80万元，增值率为80÷120 ≈ 66.7%，那么他应缴纳的土地增值税为80×40% - 120×5% = 26万元。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但如果是非住宅类房产交易，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的0.05%缴纳印花税。

赵先生出售一套非住宅类房产,转让金额为150万元，那么他和买方都需要缴纳的印花税为150×0.05% = 0.075万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

这三项税费通常是在缴纳增值税的基础上进行征收,城市维护建设税根据纳税人所在地不同，税率分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。

孙先生出售一套购买不足2年的住房,缴纳了增值税5万元，假设他的房屋位于市区，那么他需要缴纳的城市维护建设税为5×7% = 0.35万元，教育费附加为5×3% = 0.15万元，地方教育附加为5×2% = 0.1万元，三项税费共计0.6万元。

影响税款的其他因素

除了上述各项税款的计算方式外,还有一些因素会影响卖二手房时实际扣除的税款金额。

1. 房屋性质：不同性质的房屋，如普通住宅和非普通住宅，在税款政策上可能会有所不同，普通住宅在一些税费方面会有更多的优惠政策。
2. 购房时间：如前面提到的增值税和个人所得税，购房时间的长短会直接影响是否可以享受免税政策。
3. 当地政策：各地对于二手房交易的税款政策可能会存在一定的差异，有些地方可能会出台一些鼓励住房交易的政策，对某些税款进行减免或优惠。

降低税款的方法

对于卖房者来说,了解一些降低税款的方法是很有必要的。

1. 合理利用免税政策：如果卖房者的房屋满足“满五唯一”的条件，即自用5年以上且是家庭唯一生活用房，就可以免征个人所得税，卖房者可以在合适的时间点进行房屋交易，以享受免税政策。
2. 准确核算房屋原值和费用：在计算个人所得税时，如果能够准确提供房屋原值凭证和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的凭证，就可以按照“财产转让所得”项目征收，避免采用核定征税方式可能带来的较高税负。
3. 关注当地政策动态：及时了解当地政府出台的二手房交易税款优惠政策，以便在交易中充分利用这些政策，降低税款成本。

卖二手房涉及的税款问题较为复杂,不同的税种、不同的情况会导致税款金额有很大的差异，卖房者在进行二手房交易前，一定要详细了解相关的税款政策和计算方法，结合自己的实际情况，合理规划交易时间和方式，以降低税款成本，提高实际收益，在交易过程中，要严格按照法律法规的要求缴纳税款，避免因偷税漏税而带来不必要的法律风险，对于买房者来说，了解卖二手房的税款情况也有助于在交易中更好地与卖房者协商价格，保障自己的合法权益，无论是卖房者还是买房者，都应该对二手房交易中的税款问题给予足够的重视。