买二手房要交哪些税款？一篇指南全知晓

在房地产市场中,二手房因其价格相对实惠、地段成熟等优势，吸引了众多购房者的目光，购买二手房并非简单地谈好房价、完成过户就行，其中涉及的税款问题常常让不少人摸不着头脑，这些税款不仅种类繁多，而且计算方式复杂，若不提前了解清楚，很可能会在购房过程中遭遇预算超支等麻烦，买二手房到底有哪些税款呢？我们就为大家详细解读。

契税

契税是购买二手房时必须缴纳的一项重要税款,它是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

契税的征收标准主要根据房屋面积和购房者的购房情况来确定,对于个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，小李购买了一套面积为 80 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 100 万元，那么他需要缴纳的契税为 100×1% = 1 万元。

如果个人购买家庭第二套改善性住房,面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，需要注意的是，北京、上海、广州、深圳暂不实施上述第二套改善性住房契税优惠政策，在这些城市购买第二套住房，契税税率仍按照 3%征收。

增值税及附加税

增值税及附加税也是购买二手房时可能涉及的税款,个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的 2 年时间认定，通常以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。

附加税则是以增值税为计税依据,包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税根据不同地区实行差别税率，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%；地方教育附加率一般为 2%，小张购买了一套未满 2 年的二手房，房屋售价为 150 万元，那么他需要缴纳的增值税为 150÷(1 + 5%)×5% = 7.14 万元，附加税为 7.14×(7% + 3% + 2%) = 0.86 万元，总共需缴纳增值税及附加税约 8 万元。

个人所得税

个人所得税是对卖房者取得的所得征收的一种所得税,在二手房交易中，个人所得税的征收方式有两种。

一种是查验征收,即纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%，老王出售一套房屋，转让收入为 200 万元，房屋原值为 120 万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万元，那么他需要缴纳的个人所得税为(200 - 120 - 10)×20% = 14 万元。

另一种是核定征收,即纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额 = 住房转让收入×1%，如果所售房屋为卖方家庭唯一住房且持有时间超过 5 年，可免征个人所得税，这也就是我们常说的“满五唯一”。

土地增值税和印花税

土地增值税在一般的个人二手房交易中,对个人销售住房暂免征收，但如果是非住宅类房屋，如商铺、写字楼等，在转让时可能需要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，计算较为复杂，通常根据增值额与扣除项目金额的比率来确定税率。

印花税方面,自 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住房类的二手房交易，买卖双方需要按照房屋成交价格的 0.05%缴纳印花税。

其他可能涉及的费用

除了上述主要税款外,购买二手房还可能涉及一些其他费用，交易手续费，一般按照房屋面积来收取，每平方米几元不等；产权登记费，通常为几十元到上百元；如果通过中介购买二手房，还需要支付一定比例的中介费，中介费一般为房屋成交价的 1% - 3%左右。

税款承担与协商

在二手房交易中,税款的承担方式通常可以由买卖双方协商确定，在实际交易中，很多情况下卖方会将自己应承担的税款转嫁给买方，这就需要购房者在签订合同前与卖方明确各项税款的承担方，避免在交易过程中产生纠纷，购房者也可以通过了解市场行情和税收政策，在谈判中争取更有利的交易条件。

合理避税建议

虽然依法纳税是每个公民的义务,但在合法合规的前提下，购房者也可以采取一些合理的方式来降低购房成本，选择“满五唯一”的房屋，这样可以免征个人所得税；尽量购买满 2 年的住房，避免缴纳增值税，在交易过程中，要确保各项费用的发票和凭证齐全，以便在计算个人所得税等税款时能够准确扣除相关成本。

购买二手房涉及的税款问题较为复杂,购房者在购房前一定要充分了解相关税收政策和计算方法，明确自己需要承担的税款金额，做好预算规划，在交易过程中要与卖方和中介进行充分沟通，确保各项税款的承担和缴纳符合法律法规和合同约定，才能顺利完成二手房交易，避免不必要的经济损失和法律风险，希望通过本文的介绍，能为广大购房者在购买二手房时提供一些有益的参考和帮助。